2019年澳大利亚的房市该如何发展？

最近，澳洲多名经济学家发表言论称悉尼的房价会持续下跌到2020年,买了房的现在满脸问号：买了就开始跌，还要跌两年，两年后还持平低价……

澳新银行：澳洲房价疲软延续至2020年。

随着改革开放的深入发展，中国经济的不断增强，中国人民富起来了，活动的范围越来越大，视野也越来越开阔，海外投资成了很多人追捧的新宠，海外购房的现象也较之以往有所增长！

这是好事说明我们中国人有钱了！虽然海外投资有风险，但我们的国家强大了，一旦中国公民在海外收到不公平待遇，我们的政府、我们的大使馆会及时介入，维护我们公民的合法权益！中国现在已经扫去了东亚病夫的痕迹，现在的我们是用实力打脸别有用心的国家！一个华为搅动世界的背后是中国从富起来到强起来的经典展示，实现中华民族的伟大复兴指日可待！

根据澳洲权威数据公司 CoreLogic（原RP DATA）最新的报告显示，虽然全澳房价下跌速度放缓，全澳八大首府城市中仍有六个城市房价继续下滑，七个非首府城市中有四个呈现下滑趋势。2019年2月，伴随着40度热浪的是全澳房价0.7%的下降，自2017年10月的最高点已经累计跌落了6.8%。全澳房价回归到了2016年9月的水平。

值得庆幸的是，CoreLogic首席研究员 Tim Lawless 称，2月的下滑相对今年1月以及去年12月份的下跌趋势已经放缓。但是全澳房价下跌的区域仍在扩大。

Time Lawless 认为，澳洲房价的下跌，除了经济增长放缓之外，严格的信贷条件造成了买家热度的消退。

CoreLogic 预估全澳的房产交易量将下降12.8%，而悉尼将下降20.6%，墨尔本则下降22.1%。

Source：CoreLogic

关于澳洲房价下跌，各界普遍认为是由于澳洲审慎监管局APRA自2016年开始对银行信贷年增幅不得超过10%的限制，以及后续各大信贷机构对海外收入贷款以及贷款人资质的严格审查所造成的。

2019年3月6日，澳联储行长Philip Lowe 博士参加活动时，称：“信贷机构应该适当放宽贷款要求。”

Lowe 博士认为，信贷机构对于信贷风险过于敏感，有点矫枉过正了，并称过于严格的信贷条件可能会对澳洲经济产生负面作用。

南半球的澳洲即将进入秋天，那么在澳联储行长 Philip Lowe的这一番讲话之后，澳洲的地产市场是否能迎来春天呢？


我们先来看看澳洲房地产的现状

>>>>现状1-清盘率有所回升，市场活力不足

许多投资者会发现，自2019年1月开始，悉尼、墨尔本每周的拍卖清盘率相较去年12月有所回升，墨尔本的清盘率基本徘徊在50%上下。但是，如果仔细观察，大家会发现拍卖数量对比去年同期仍处于低位，市场活力不足。许多物业是通过非拍卖形式成交的。因此，我认为现在市场仍处在买方市场，买家拥有更多的话语权。

RBA的数据显示，2019年1月，信贷市场仅增长了0.2%，是澳洲1984年7月以来最低涨幅。相信这也是 Lowe 博士的发言的主要原因。

尽管去年4月，APRA对符合条件的信贷机构取消了贷款额度增幅的限制，但是对贷款人的资质审查条件并没有放宽。虽然投资贷款得到了限制，但是令人担忧的是，自住房贷款并没有增长。


建议警惕“清盘率”带来的错误信号，谨慎入市抄底。


>>>>现状2-空置率微升，租金回报回调

2018年年底至今，悉尼、墨尔本的空置率略有回升

我接触的很多地产中介，不论是华人还是澳洲本地西人，都对悉尼、墨尔本的租赁市场充满信心，大多数中介都认为“没有租不掉”的房子。

从澳洲市场的空置率来看，这句话在某种程度上来说，是正确的。以墨尔本为例，空置率长期维持在4%以下，去年更是达到了1.6%的低点。

Source：CoreLogic

随便去看一下租房的开放日，都是门庭若市。但是，租金回报却没有随着房价疯涨。在12-17年墨尔本房价疯狂上升的期间，租金回报率则是不断下降。随着墨尔本，尤其是市中心以及周边地区大量公寓楼的交付，租赁市场的供给压力可以得到一定程度的缓解。而随着房价下跌，租金回报回调。


总体来说，租赁市场还是比较稳定的，热门地区仍是一房难求。但是也要注意空置率上升所带来的风险。

>>>>现状3-可负担性不断恶化

澳洲的经济现状是GDP增长不如预期，劳动力市场不足，民众消费动力不足，对未来充满了悲观情绪。


悉尼、墨尔本位列全球最不可负担Top 10，悉尼第三，墨尔本第四。

这个实在不是什么好的排名。当房地产以及衍生产品放在投资市场的时候，有买有卖的市场才是一个正常健康的市场。投资产品的可负担性恶化，很可能造成信贷危机，一旦次级市场崩盘，很可能形成类美国次贷危机。

电影《大空头》

笔者其实是支持严格的信贷审查的，不仅是针对新的贷款申请人，更应该对之前的贷款人资质进行新的审查——避免房产衍生品二级市场崩盘。市场的整体健康，才能保证每一个从业人员、投资人有钱赚。即使要放宽信贷条件，也要有步骤地一步步放宽，不然2年来的收紧就没有任何意义，还会造成市场报复性的反弹。

2019年澳大利亚地产预计整体仍会继续下跌6-8%，但是由于政府（联邦、州）对首次置业者的政策补助，预计位于50-75万澳币的区域会又不同程度的增长。

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2019年澳洲房产的投资前景怎么样？

你想买哪里呢？澳洲房产市场现在在回暖，感觉正是进入的好时期，乘着现在还是低价。澳洲的房产市场价格透明，空置率控制严格，住房量供不应求，人口的增长将进一步突出澳洲房产市场的供需矛盾，不要等着结果错过最佳时机。如果想买可以找万邦移民看看，之前去咨询的时候，接待的那个人是从澳洲过来的，对本地市场非常清楚，可以深聊。

不知道2019年的澳洲房地产投资怎么样，但是有钱，能出去，除了买房子还能做什么呢，因为从国外房产和国内房产的租售比来做比较，国内的房子还能买么？可国内一线大城市房子就是跌不了，房地产投资永远是富人的游戏，人家都当是游戏了，这边投点那边投一点，总有有涨的那一天！。

这次疫情对于澳洲的旅游，教育和地产都有一定的打击，但是我们要清醒的认识，疫情是暂时的，就像当年SARS一样，过去了就过去了。当前的房价受挫也给将来补涨留出空间。精明的投资人都是别人恐惧我贪婪。有空看看我的今日头条，主讲中外地产投资策略和实操。今日头条 搜 张敏捷房地产热评。多交流，共同进步。

澳洲房价持续下滑15个月，现在是时候抄底了吗？

从澳洲媒体说法可以看出，当地人对房价下跌非常淡定，都知道市场是有周期的也都知道2017年涨太快，远超过整体经济增长速度。大家都比较欢迎房产熊市，所以除非有什么很大的经济危机之外，我们不会看到政府伸手“救市”，最多可能就是提高对澳公民首套自住房的补贴吧。二战后出生的婴儿潮那帮人是澳洲最有钱的人群，房子等各类财富已经在他们手中积累的不少。随着这代人走上天堂或搬进养老院，他们的孩子就开始面对卖房分财产这个问题。所以我认为接下来十几年大别墅的供应会越来越多，需求越来越弱。我们可能会看到郊区常年降价、核心地段的小房子稳中有进这么一个局面。房子是不可能完全跌回刚需群期盼的“理想价位”但至少会比较平稳的，所以炒房团应该不会有什么大的利润可言。

另外，下次选举很可能会将执政权送给偏左的工党，他们在控制外资流入房地产市场的力度会比目前的自由党更大！另外他们有意逐渐取消澳洲特色的“负杠杆”税收政策，如果成功的话当地负债房东们将开始抛售手上的出租房，因为澳洲房子租售比太差，是个常年亏损的生意。所以我看目前真的不是一个好下手的时候。

抄底这个词用在澳洲不适用，看来是在中国投机做多了吧。澳洲是目前全球范围内周期增长最为规范的一个成熟的，商业化的房地产市场。连续下跌所体现的是交易量占比60%的悉尼和墨尔本市场，而对于过去18个月持续增长或者持平的还有很多地区，如堪培拉首都地区，南澳阿德雷德，昆士兰州的黄金海岸及阳光海岸地区，达尔文也一直处于增长。这些地区都是在过去五年没有体现出高速增长（相比较于悉尼和墨尔本而言，现在体现出稳定和持续增长的地域。究其原因，主要是租售比合理，房价处于可负担范围之内。如阿德雷德很多别墅还在35—40万澳元范围，而租金可以实现5%，很多黄金海岸地区的情况非常类似，这给房价提供了最有力的支持。其次就是人口的持续增长，包括州于州之前的人口迁移，加上海外移民的补充，让需求持续增加中。除此之外，还有就业机会，市政规划等，都是有力支持。时间关系，不一一展开，可以搜索我出版的两本涉及海外房产和澳洲房地产投资的书籍作为理论参考，一本是《决胜海外房地产》，一本是《澳洲房地产投资全攻略》。

澳洲房价2014年持续走高，2018年底到2019年初拍卖价走低大概2015年水平吧！主要现在严格控制海外贷款，非居民买房投资还要缴纳地税以外的空置税。很多本地投资者也都在无奈抛房，当然也有投资者在坚持，毕竟还有退税的机会！个人觉得，澳洲政府严格控制房地产市场，没有经济泡沫，要低收入群体买房，还有鼓励！目前的走势估计还要降低，海外买家减少，本地买家很实际，很多房子流拍或者低于预想价格成交，大概就在最近几个月吧！反正不盲目买房，看实力来，这是最好的选择！