core币抄底可靠吗 澳洲房产还值得投资吗？

澳洲房产还值得投资吗？

时间截止2020年3月30日，聊一聊新冠疫情会对澳大利亚的房地产市场造成什么样的影响？

悲观的估计是澳洲房市会陷入价量齐跌的死亡螺旋， 分别说说商业和住宅地产吧：商业地产方面没人再敢投资吃喝玩乐相关产业，投资商铺的信心被釜底抽薪。澳洲已经经历两波疫情，澳洲第一波疫情全国仅有13个病例，就造成墨尔本悉尼等城市多个华人区人心惶惶，自我封城，没几个人敢逛街。第一波控制住后回光返照一阵，有几个市长还担心经济吃不消，带头去中餐厅吃饭，现在旅游业可谓彻底凉透，餐饮业半截身子入土。

第一波疫情全澳仅13个病例时悉尼华人重镇Eastwood购物中心停车场的景象。现在3月31日全澳4000多确诊了。

再来说说住宅地产：刚需自住方面肯定需求量锐减，因为澳洲房产最最重要的卖点——整个宜居国家的形象已经人设崩塌。人们对澳洲政府的管理能力彻底绝望，眼睁睁地看着第二波疫情走向失控，经济滑向万劫不复。大火那会儿有人抱怨比不了中国30年前时，被多数人认为是自嗨，我当时也这么认为。现在有个比较相近的对比，终于能看明白了吧。以前觉得澳洲是在某些方面落后和低效了些，但至少自由和安全啊。 现在医院已经被挤瘫，普通病都看不了，超市货物短缺，手纸几周都买不到。安全最最基本的生存权得不到保障，现在得了小病也只能听天由命。我身边就有不少朋友冒着坐飞机被感染的风险，回国现在机场检验10多个小时，再要自费集中隔离14天的代价也要逃回中国。那个据说年薪百万的拜耳跑步女高管不也逃回国来着吗？哦不对人家是澳籍，不是中国人。

投资方面：多个利空因素：1. 财产权是还健在，但以澳币计价的资产如果你两年前拿人民币换的话凭空蒸发了20%。 以前有人富人说投资澳洲的一大好处是没有遗产税，美国有高达30-40%的遗产税。 但近些年澳币兑美元一路贬值了40%， 以澳币计价的资产一路凭空蒸发40%， 国际购买力缩水超过40%， 比美元资产糟糕多了， 而且美国有很多税务上的操作比如家庭信托或捐赠等可以规避遗产税。2. 这两天又出了个新政，接下来的6个月里，租客不交租的话房东不能赶走租客。

以上就是我对澳洲房产市场形势的判断。

当然，利益相关者如澳洲移民中介，房产中介，贷款中介等会继续唱多澳洲房价。

健康的社会不应只有一种声音嘛。

2020年3月30日早上澳洲财长发布的最新消息：澳洲大型投资的海外买家申请门槛将会暂时降低到0澳币，也就是近阶段的商业投资也要增加海外买家申请费用了。（在过去比如$5000万以下的是不需要申请FIRB的）如何解读这条消息呢？因为前两周澳币汇率无论是兑美元还是兑人民币都暴跌，政府担心会引来热钱进入澳洲市场抄底，尤其是大标的的商业地产和基建（特别是美金资产的强势涌入）。FIRB全称是Foreign Investment Review Board，也就是外国投资审批委员会。在澳洲政府看来，外国投资帮助了澳大利亚的经济建设，创造新的就业机会，带来新的技术和技能，同时也成为了经济增长的重要推助力，因此澳洲政府对于海外投资是持着欢迎的态度的。然而，为确保国家利益能得到保护，外国投资审批委员会将会对海外投资进行审核，以确定投资提案是否有违国家利益，进而确定是否能批准该投资。过去10年，海外投资者获准购买价值超过1000亿澳元的维州物业，其中大部分卖给了中国和美国的买家。维州一直是外国购房者的首选，在FIRB记录的最近一个财年，维州占全澳海外买家授权住宅购买量的46%。新南威尔士州紧随其后，占23%。

我咋觉得这消息是在保护中国投资人呢，华尔街管这种在下行市场的抄底行为叫“接飞刀”。你咋知道现在就是底呢， 谁要说已经到底了让他自己去买好了。

作为2010年就在澳洲置业的海外置业者。

我来说说切身体会吧。

1、市场好。最初看中了澳洲稳定健康的市场，再一个就是海外人士可以贷款。

2、当地主。因为是买地盖房子，能拥有一块自己的永久产权土地，盖一栋双车库带院子的独栋别墅，实在是太吸引人了。

3、价格不高，大概折人民币二百多一点。当时也就是即墨的一套别墅，但这个是永久产权。

4、汇率喜人。且当时澳洲刚与中国签订了一个矿石什么的合约，澳币一路飞涨。

5、教育资源好。当时还没结婚，考虑将来移民或是孩子上学可能会有帮助。

6、当时青岛可能会启动限购，年末市场开始转冷。不敢把钱投在青岛。

基于以上几点，拿了七十万做首付，在澳大利亚南澳州首府阿德莱德买了套房子。土地面积600多，房子面积200多，四室两厅两车库带院子。工期好像是四个月，不过当时用的是砖木混合结构，容易招白蚁。

银行的政策也比较好，可以只还利息不还本金。房子租出去，刚好比月息多一些，能实现以租养贷，不用多花钱。于是就买了。

流程比较麻烦，来来回回在代理公司折腾了好几趟，还有律师远程视频解释合同，汇款之类的，用了三个身份证才把钱汇出去。顾问比较负责，当时买的也算是青岛比较早的一批吧。

房子现在也依然出租着，没空过，租金涨了差不多一倍，阿德莱德的人口增长不少。每年的各种养护成本也不多，房子也确实如顾问当时说得，基本翻了一倍。

但我高兴不起来。

澳币从6.75跌到4.9左右徘徊。

最重要的是，当初七十万可以在青岛李沧区全款闭眼买，今天能翻四五倍！悔青了！

其实现在买也还不错，汇率是真的喜人而且稳定，而且澳大利亚有矿业、海洋渔业和畜牧业作为支撑产业，澳币不太可能暴跌。

唯一不太好的就是好像不能贷款了，而且准入门槛提高了，好像税也挺高的了。

还是值得投资的，澳洲房产与中国最大的不同是永久产权，精装修，客户安全无风险，而澳洲房地产市场规范且平稳，放假稳定上升，在过去50年平均每年升值10%。买房时，先支付放假的10%其余金额成交日付清，而对于外国人可以自由购买当地新房。

澳洲市场体现了市场分化，一线城市如悉尼，墨尔本在连续8年涨幅之后开始进入调整期，而二线城市，如布里斯班，阳光海岸，黄金海岸，堪培拉等的确开始接棒领跑。对于投资者而言，一方面选择上涨趋势的市场，另外要看自身的资金量，地区的租金回报率，人口增长率，及地区的供给和需求关系。特别是房子的可负担价位很重要。不必要老是盯着一线大城市，反而二线城市的投资风险更低，租金收入更高，房价增长趋势更加明显。

主题：澳洲房产值得投资吗？事物都有两面性，澳洲房产这几年涨幅很平稳上升，但是伴随着住房的供给越来越多和疫情期间的失去工作的失业人口也越来越多了，投资澳洲房产是否值得，还是要从多维度来思考的

投资澳洲房产虽然常识中是个很安全合理的长线投资，但是在疫情到来期间，很多变数和风险成本其实是加剧的

在澳大利亚，房地产投资通常被认为是一种更安全、更传统的方式来增加您的财富。

这似乎是一个显而易见或容易的问题，但值得一试，了解房地产投资风险差异。

虽然买房需要大量的资金，但通过所需的定金，有可能从租金中获得固定收入，因为房子当然被占用了。

除此之外，随着时间的推移，偿还抵押贷款的本金将给予你在你的房子的股权，这有可能用于购买更多的房子和扩大你的投资组合。

通过装修，甚至简单的时间推去，也可以为住宅增加价值，投资者可以获得可观的税收优惠。

许多首次或缺乏经验的投资者也看重砖瓦房的可看性——一种他们可以看到和接触的资产。

尽管有这些积极因素，但有一点值得一提：做业主可能很难。

通常有巨大的成本，通过抵押贷款还款，费用和维护。

您的租金收入可能不包括所有这些，没有租户很容易使您面临严重的财务纠纷。

房子的可看性也使它成为非流动资产 - 你通常不能迅速出售它，如果你需要现金，你也卖不出去它的一部分，这是全部或什么都没有。

贷款利率虽然在降低，但是很多失业者没有负担再还款的能力在疫情后失业率大增的情况下

• 贷款买房在正常经济下有工作就没有还款压力（若有多套房的背负贷款总额支出大于收入的情况下，肯定会出现资不抵债的情况）
• 流动性差是显而易见的（不动产的含义就是很难资产流动变现）
• 若经济不好造成旅游和留学生市场萎缩，势必造成大量闲置房屋充斥市场造成，低价竞争，因为留学生和租客不回来的话，以租养贷的方法其实就是行不通了
• 对海外投资置业的投资者来说现在澳洲房产市场已经不贷款给海外人士的政策，政策扶持倾向性也差很多

当然房产投资也有他的优势总结四个主要优势是我们不可忽视的：

1. "你可以用别人的钱。每存1澳元，银行就会借给你4澳元，这个杠杆率会让你变得富有。
2. "如果你购买投资物业，政府会给你一些退税。你去年申请的减税额是多少？不太正确，但一个新的投资物业（50万澳元）可以给你449，143澳元的减税在未来10年。
3. 房客会帮你买房子，在头十年里，四居室的房子的租金超过 20 万澳元。
4. "一旦你买了第一个财产，你将永远不会需要再次使用你的钱。随着时间的推移，您可以使用第一个权益构建物业组合。

谁在购买澳大利亚房地产？

澳大利亚税务局提供了一些有见地的统计数据，了解有多少澳大利亚人正在购买房地产。

根据他们的2016-2017年数据，共有2，156，319名澳大利亚人拥有1个或更多投资物业。这意味着大约8%的澳大利亚人口是房地产投资者。

其中1，536，112人拥有一项房地产投资，而总共只有407，971人（或1.66%）购买了两个投资物业-与6.24%的澳大利亚人有一个投资物业大幅下降。

数量更小 125，915 （0.51%）澳大利亚人有3个房地产投资，而只有46，460（0.19%）人有四个属性， 19，504 （0.08%）人有五个属性和 20，357 （0.08%）拥有六个或更多属性。

这些信息表明，假设房地产投资者"买进国家"是错误的，因为全澳大利亚只有不到10万人拥有4个或更多的投资房产。

然而，即使他们的数量比你想象的要少，但房地产投资者的角度来看时机出现过房产投资组合，他们就会毫不犹豫的把钱投入房地产。

当然澳洲房产是否值得投资，都要综合考量您的投资资产，和投资目的，因为有些是全家移民去安身立命的，有些纯财务投资客的角度都是不一样的，有些为了让子女有个澳洲安身之所去帮子女投资的，每个家庭和投资者的目的不同，但是疫情期间澳洲房产市场会有捡漏机会，但是随时伴随着房产下跌的风险，还是那句话，投资澳洲房产需要从自身角度长远考量，投资有风险，入市需谨慎。

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