作者：谢照青，来源：腾讯新闻 《潜望》

编者按：2026年初，中东局势骤然升级，战火蔓延至传统地理边界之外，以前所未有的烈度重塑全球资本版图，并重构资本市场对风险的定价逻辑。从霍尔木兹海峡油轮停摆，到华尔街流动性黑洞暗涌，地缘冲突的“蝴蝶效应”正在各类资产中引发连锁震荡。

一、3天战火下的迪拜：花25万美金逃离迪拜

坐在家中透过窗户目睹导弹被拦截——这一幕曾只存在于电影中，却真实发生在阿布扎比居民的生活里。3月1日至2日，居住于此逾十年的投资者Sam Liu亲历了这场突如其来的危机。

他在阿布扎比政府发布警报后，第一时间联系租客安抚情绪，并评估其是否因安全担忧而考虑搬离。尽管多数外地人仍选择观望，但富裕阶层已开始行动。据腾讯新闻《潜望》获悉，某欧洲基金高管团队以高达25万美元包机撤离阿布扎比，原因在于战争导致其无法继续在欧洲市场开展交易。

公开信息显示，迪拜和阿布扎比在3月1日至3日期间关闭了绝大多数机场。无力承担私人飞机费用者，则选择包车前往阿曼以求安全。尽管如此，部分人士仍保持冷静。例如，当地开发商YangXiao表示，公司系统虽短暂中断，但次日即恢复正常运营，当天已有新买家到场下单。

然而，信心的动摇已显现。Sam Liu指出，此前挂牌价达1600万迪拉姆（约3200万元人民币）的别墅，因业主不愿降价而长期未售出，如今已下调20%。他本人虽资金充裕，但因局势不明朗，暂未出手——若事件能在短期内平息，他可能立即签约。

“若是直接以50%折扣挂牌，我会考虑买入。”他认为，阿布扎比拥有强大石油储备，本地经济循环稳固，房地产不会暴跌至腰斩程度。

二、一路高歌猛进的迪拜楼市将面临严峻挑战：信心若是没有了，豪宅盘首当其冲

“靠外来人流和资金支撑的市场极易受外部冲击。”常驻迪拜从事金融工作的Naitong Zhang表示，过去一年，迪拜楼市期房成交占比持续走高，而期房交易的核心在于对未来预期的信心。

疫情后，阿联酋凭借免税政策、宽松签证制度及一系列经济改革，吸引大量富豪涌入，包括俄罗斯避险人群、币圈大佬、家族办公室及欧洲对冲基金高管等。这些资金大量流入房地产市场，推动楼价量价齐升。

在迪拜购房流程相对简便，首付款40%即可转让二级市场楼花，这一机制催生了“炒楼花”热潮，使得期房销售占比高达近80%。根据莱坊报告，2025年迪拜住宅交易量达20.54万套，同比增长18%；总交易额达5442亿迪拉姆（约合1.09万亿元人民币），同比上升25%。

不过，2025年竣工住宅仅4.04万套，远低于预期的8.26万套。这意味着市场需消化大量待交付期房，成本压力上升，房价增速已放缓——2025年涨幅为12.1%，低于2024年的16.5%。

“迪拜楼市已进入增长放缓周期。”一位金融圈人士指出，过度依赖海外资金的市场，在持续繁荣后首次面临真实考验。

Sam Liu认为，此次伊朗袭击对楼市的实际影响将在冲突结束后1-2个月内逐步显现。短期内，豪宅市场受影响最深，跌幅或达10%以上。富人永远有Plan B，一旦信心受损，他们可能率先撤离，导致豪宅挂牌量激增、价格承压。

与此同时，也有乐观声音。一位于2025年以2亿迪拉姆购入阿布扎比地块的富豪表示，即使不开发，转售也不会太差，当前浮盈超30%。他对阿联酋的长期前景仍存疑虑，但不惧短期波动。

无人能预判冲突何时终结，也无人知晓这场风暴是否会击穿投资者对阿联酋的长期信任。

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